Interview von Herbert Oehri mit Alexander Schädler,
Leiter der Hypothekar-Abteilung bei der LGT, Vaduz
Herr Schädler, eine junge Familie möchte ein Eigenheim oder eine Wohnung in Liechtenstein kaufen. Was prüfen Sie als erstes und was sind die Voraussetzungen, damit die Familie sich diesen Wunsch erfüllen kann?
Alexander Schädler: Auf jede Hypothekaranfrage bei der LGT folgt als Erstes eine umfangreiche Analyse der Kundenbedürfnisse. Dies ist unerlässlich, um die passende Strategie zu definieren und eine individuelle, auf den Kunden zugeschnittene Finanzierungsofferte ausstellen zu können. Natürlich werden in einem nächsten Schritt die üblichen Parameter wie Tragbarkeit und Belehnung geprüft.
Welches ist Ihre Aufgabe als Kreditgeber in Bezug auf die Belehnung?
Wir müssen sicherstellen, dass die regulatorischen Mindesterfordernisse an Eigenkapital erfüllt werden. Für Wohneigentum müssen beispielsweise mindestens 20 Prozent an Eigenkapital eingebracht werden. Bei Mehrfamilienhäusern beziehungsweise Renditeliegenschaften sind es 25 Prozent.
Wie wichtig sind die Einkünfte der Familie für die Kreditgewährung? Welches sind die wichtigsten Kriterien?
Das Haushaltseinkommen ist entscheidend für die Berechnung der Tragbarkeit der Hypothek. Die Tragbarkeit ist nachhaltig gegeben, wenn das Nettoeinkommen mit maximal 33 Prozent belastet wird. Dabei rechnet die Bank mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 Prozent, einer Rückzahlung der 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren sowie mit Unterhaltskosten von zirka einem Prozent des Liegenschaftswertes.
Es gibt bei den Hypotheken verschiedene Laufzeiten. Wie lauten diese bei der LGT und kann ein Kreditnehmer die Dauer selbst wählen? Zum Beispiel längerfristige Laufzeiten.
Die LGT offeriert allen Hypothekarkundinnen und -kunden Rahmenverträge. Innerhalb dieses Kreditrahmens kann man sich zwischen einer variablen Hypothek, einer SARON-Hypothek mit einer Laufzeit von einem oder drei Monaten und einer Festsatzhypothek mit einer Laufzeit zwischen zwei und zehn Jahren entscheiden.
Was kosten bei Ihnen aktuell Festhypotheken?
Die Zinskurve ist aktuell sehr flach. Wir liegen bei allen Laufzeiten bei knapp unter 3 Prozent.
Und wie hoch ist derzeit der Saron-Zinssatz?
Der SARON-Satz liegt bei rund 2,65 Prozent.
Wie handhabt die LGT die Amortisationen?
Die zweite Hypothek, also der Kreditbetrag mit Belehnung über 66 Prozent, muss innerhalb von 15 Jahren vollständig amortisiert werden.
Wie setzt sich der Zinssatz einer Hypothek zusammen?
Der Hauptteil des Zinssatzes besteht aus den Refinanzierungskosten der Bank, die sich am Geld- und Kapitalmarkt orientieren. Hinzu kommen Eigenkapitalkosten, Risikokosten und Prozesskosten. Diese Kosten fallen für die Bank effektiv an. Der Spielraum bei der Festlegung der Zinssätze ist deshalb äusserst gering.
Wie beurteilen Sie die Zinsentwicklung? Werden die Zinsen in nächster Zeit eher steigen oder fallen?
Die Schweizerische Nationalbank hat Ende September die Zinsen nicht weiter erhöht – der Leitzins liegt nach wie vor bei 1,75 Prozent. Eine weitere Erhöhung ist aber nicht ausgeschlossen. Mittelfristig, also mit Blick auf die kommenden ein bis drei Jahre, rechnen wir mit einem leichten Rückgang des Zinsniveaus. Dies, da sich eine Abschwächung der Wirtschaftsdynamik abzeichnet.
Hat die LGT neben der klassischen Festsatz- und SARON-Hypothek noch andere, innovative Hypothekarprodukte?
Diesbezüglich sind insbesondere die LGT Umwelt-Hypothek sowie unsere Erdbebenversicherung zu erwähnen. Mit der Umwelthypothek unterstützen wir das Engagement der Kundinnen und Kunden für eine nachhaltige Entwicklung und den bewussten Umgang mit Ressourcen. Bei Abschluss erhält man einen einmaligen Bonus von bis zu 10‘000 Franken ausbezahlt. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um nachhaltiges Bauvorhaben mit einem gültigen MINERGIE©-Zertifikat handelt. Ausserdem muss sich die Immobilie in Liechtenstein befinden und der Eigennutzung dienen.
Und wie funktioniert Ihre Erdbebenversicherung?
Unsere Hypothekarkundinnen und Kunden können von der Erdbebenversicherung kostenlos und ohne zusätzlichen Aufwand profitieren. Jede Liegenschaft mit einer LGT Hypothek wird automatisch in der Höhe der Hypothek gegen Erdbebenschäden versichert. Das ist in Liechtenstein einzigartig.
