Augen auf beim Immobilienkauf lautet die Devise. Nicht nur beim Abschluss von Kaufverträgen, sondern auch bei Schenkungs- wie auch Tauschverträgen sollte darauf geachtet werden, einen hieb- und stichfesten Vertrag aufzusetzen. Auf welche Punkte es bei der Vertragserrichtung besonders ankommt, wird im folgenden Beitrag überblicksmässig dargestellt.
Vertragsparteien
Bevor ein Vertrag abgeschlossen werden kann, muss zunächst eindeutig feststehen, wer die konkreten Vertragsparteien sind. Um diese auch später eindeutig zu bestimmen, ist neben Namen und Adresse auch das Geburtsdatum der Parteien in den Vertrag aufzunehmen.
Vertragsgegenstand
Neben dem Verpflichtungsgeschäft (z.B. «verkauft und übergibt») ist ein konkreter Kaufpreis für den Vertragsgegenstand festzulegen. Anhand des Kaufpreises werden die zu entrichtenden Gebühren bemessen. Bei Schenkungs- und Tauschverträgen wird anstelle des Kaufpreises der Steuerschätzwert für die Bemessung herangezogen.
Aber auch der Vertragsgegenstand an sich sollte so detailliert wie möglich beschrieben sein. Dadurch lassen sich allfällige Vertragsanfechtungen bzw. Gewährleistungsansprüche von vornherein weitgehend vermeiden. Art. 12 der Grundbuchverordnung (GBV) zeigt auf, welche Informationen bei einem Grundstück enthalten sein müssen. Dazu zählen beispielsweise die Lage des Grundstücks (Gemeinde, Flurbezeichnung), das genaue Flächenmass sowie die Grundstücks- und Plannummer.
Sofern auf dem Grundstück Rechte und Lasten eingetragen sind, dürfen diese ebenfalls nicht ausser Acht gelassen werden. Im Vertrag ist daher festzuhalten, wer allfällige Hypothekarschulden begleicht. So kann z.B. vereinbart werden, dass die noch offenen Hypothekarschulden vom Erwerber (als Teil des Kaufpreises etwa) übernommen werden.
Entscheidend ist ausserdem, ob es sich um die Ehewohnung bzw. die gemeinsame Wohnung gemäss Partnerschaftsgesetz handelt. Das Gesetz besagt, dass ein Ehegatte oder ein eingetragener Partner nur mit ausdrücklicher und schriftlicher Zustimmung des anderen ein Haus oder die Wohnung der Familie bzw. die gemeinsame Wohnung gemäss Partnerschaftsgesetz veräussern oder durch andere Rechtsgeschäfte die Rechte an den Wohnräumen beschränken kann. Dies deshalb, weil der Gesetzgeber den Wohnräumen der Familie aufgrund ihrer Wichtigkeit besonderen Schutz zukommen lässt.
Allerdings ist nicht für sämtliche Rechtsgeschäfte eine Zustimmung erforderlich. Keine Zustimmung bedarf die Begründung von Dienstbarkeiten, welche die Benützung der Wohnräume der Familie nicht oder nur geringfügig beeinträchtigen.
Gewährleistung und Anfechtungsverzicht
Oft findet man in Grundstückskaufverträgen Gewährleistungsausschlüsse. Häufig wird auch ein Anfechtungsverzicht vereinbart. Im Rahmen der gesetzlichen Schranken sind solche Klauseln zulässig. Die Vertragsparteien sollten sich jedoch über deren Inhalt und Tragweite bewusst sein.
Anmeldung zur Eintragung im Grundbuch
In der Regel muss die Anmeldung vom verfügungsberechtigten Eigentümer des Grundstücks, auf das sich die Anmeldung bezieht, ausgehen. Sofern der Anmeldende die Anmeldung nicht beim Amt für Justiz unterzeichnet, ist eine amtliche Beglaubigung der Unterschrift erforderlich.
