Zinsen, Festhypotheken, Renten und Inflation

Die Zinsen für langfristige Festhypotheken ziehen wieder an. Inflation ist eine wichtige Ursache für höhere Zinsen und damit auch für Festhypotheken. Sie sind unter anderem ein Ausgleich für den aktuellen Verzicht auf Konsum und für die Geldentwertung. Bei langen Laufzeiten kommen weitere Faktoren dazu, insbesondere Inflationserwartungen, erwarteter Leitzins und Kapitalmarktrenditen.

Text: lic. oec. Karlheinz Ospelt

Heute liegen die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken in der Schweiz zwischen rund 1,5 Prozent bei Pensionskassen und etwa 2,2 Prozent bei Kantonalbanken. In Liechtenstein verlangt die LLB aktuell rund 2,1 Prozent für zehnjährige Festhypotheken. Bei einer Laufzeit von fünf Jahren sind es etwa 1,75 Prozent, bei zwei Jahren rund 1,55 Prozent. Differenzen ergeben sich unter anderem aus der schwierigen Prognose der relevanten wirtschaftlichen Daten für die Zukunft und spiegeln diese Unsicherheit im Preis wider. Die Zinsspanne der verschiedenen Liechtensteiner Banken für fünfjährige Hypotheken reicht von rund 1,7 Prozent bis über 2 Prozent. Ein Vergleich lohnt sich deshalb.

Hypothekarzinsen haben in der Vergangenheit stark geschwankt. Während sie Anfang der 1990er-Jahre kurzfristig bei über 9 Prozent lagen, sanken sie bis zum Jahr 2000 auf rund 4 Prozent. Um das Jahr 2020 erreichten sie schliesslich historisch tiefe Werte von etwa 1 Prozent.

Festhypotheken und Renten
Bei langfristigen Bankgeschäften ist die Inflation auch für den Wertverlauf entscheidend. Je höher die Inflation, desto geringer wird der reale Wert. Bei Schulden heisst dies, dass deren realer Wert laufend abnimmt, wohingegen Guthaben, Renten etc. an Wert verlieren, sofern diese nicht angepasst werden.

Vor allem bei Renten aus Pensionskassenguthaben ist dies ein entscheidender Faktor, da sie im Gegensatz zu AHV-Renten im Laufe der Zeit kaum angepasst werden. Unter Annahme einer Inflation von 2 Prozent pro Jahr hat eine Rente im Betrag von anfangs 1’000 Franken nach zehn Jahren noch einen realen Gegenwert von 820 Franken, nach 20 Jahren sind es nur noch 673 Franken an Kaufkraft.

Inflation – Ein Vergleich zwischen der Schweiz und Deutschland, der grössten Volkswirtschaft Europas
Betrachtet man den Zeitraum von der Jahrtausendwende bis heute, lag die durchschnittliche Inflation in der Schweiz lediglich bei rund 0,6 Prozent. Dieser Durchschnittswert ist allerdings relativ: Während die Teuerung von 2000 bis 2008 bei rund 1 bis 2 Prozent verharrte, lag sie zwischen 2008 und 2020 teilweise im Minus oder nahe bei 0 Prozent. Die Corona-Pandemie und der Ukraine-Krieg führten zwischen 2021 und 2023 zu Inflationsraten auf Monatsbasis von über 3 Prozent. Aktuell beträgt sie für den Monat August rund 0,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. In Liechtenstein werden dabei die Schweizer Werte zugrunde gelegt.

Die Teuerung des Schweizer Frankens beläuft sich in den knapp 27 Jahren vom 1. Januar 2000 bis Juni 2026 auf etwas über 17 Prozent. Vergleicht man diese Entwicklung mit Deutschland seit dem Jahr 2000, zeigt sich dort eine durchschnittliche Teuerung von jährlich rund 2 Prozent bzw. von über 65 Prozent bis Mitte 2026. Der absolute Höchstwert wurde zwischen 2021 und 2023 mit einer Teuerung von rund 9 Prozent auf Monatsbasis zum Vorjahr erreicht. In der Schweiz lag der entsprechende Höchstwert in dieser Zeit bei 3,5 Prozent.

Wechselkurse
Investiert man in Fremdwährungen, so ist die Differenz der Inflation ebenfalls eine wichtige Grösse. Wenn Hypotheken in Deutschland z. B. wegen niedriger Zinsen in Schweizer Franken aufgenommen wurden, der Lebensmittelpunkt jedoch in Deutschland war, so darf nicht nur der niedrigere Zinsbetrag, sondern muss auch die Währungsentwicklung beachtet werden.

Tendenziell zu den oben erwähnten unterschiedlichen Teuerungsraten verlor der Euro gegenüber dem Schweizer Franken seit der Jahrtausendwende – damals lag der Kurs bei rund 1,60 Franken pro Euro – über 40 Prozent an Wert. Er liegt aktuell bei rund 0,945 Franken pro Euro. Die Kaufkraft von 1’000 Franken bzw. Euro zu Beginn des Jahres 2’000 entspricht heute nur rund 850 Franken bzw. lediglich 590 Euro. Um heute den gleichen Warenkorb kaufen zu können, müssten etwa 1170 Franken bzw. 1690 Euro bezahlt werden. Die kumulierte Preissteigerung war in Deutschland seit der Jahrtausendwende fast viermal so hoch wie in der Schweiz.

Für Liechtenstein bedeutet dies, dass Waren aus Deutschland grundsätzlich günstiger importiert werden können. Im Gegenzug ist der Export von Waren nach Deutschland schwieriger geworden, weil diese für deutsche Käufer deutlich teurer geworden sind. Die Exportwirtschaft hat somit in den vergangenen Jahren eine herausragende Leistung erbracht, um unter diesen Rahmenbedingungen wettbewerbsfähig zu bleiben.

Tragbarkeitsvorgaben erschweren den Kauf von Wohneigentum
Eine Zinskalkulation mit aktuellen zehnjährigen Hypotheken zu Zinssätzen von rund 1,75 bis etwas über 2 Prozent wäre für viele Interessenten grundsätzlich tragbar, sofern das notwendige Eigenkapital von rund 20 Prozent vorhanden ist. Geht man beispielsweise bei einem Wohnungspreis von einer Million und einem Eigenkapital von 200’000 Franken aus, so lägen die Hypothekarzinsen bei einem angenommenen durchschnittlichen Zinssatz von 2,5 Prozent für die erste und zweite Hypothek im Betrag von 800’000 Franken bei rund 20’000 Franken.

Banken müssen gemäss einer allgemeinen Faustregel aus Sicherheitsgründen bei der Vergabe von Hypothekarkrediten jedoch mit einem wesentlich höheren Zinssatz für die Tragbarkeit rechnen, der bei 4,5 Prozent liegt, egal wie hoch der Marktzins ist. Daraus ergibt sich in unserem Beispiel allein für die Zinsenlast bei 4,5 Prozent auf 800’000 Franken ein Betrag von 36’000 Franken. Dazu kommt die Abschreibung der zweiten Hypothek – in diesem Beispiel von 134’000 Franken innert 15 Jahren – in Höhe von fast 8’900 Franken sowie Nebenkosten von 0,8 Prozent von einer Million Franken, also 8’000 Franken. Jährlich wird also mit Kosten von 52’900 Franken kalkuliert. Banken müssen zudem berücksichtigen, dass lediglich etwa ein Drittel des Einkommens für die Immobilienkosten aufgewendet werden soll. Das Haushaltseinkommen muss somit fast 160’000 Franken betragen, um die Tragbarkeitsvorgaben für den Kauf einer Immobilie im Wert von einer Million Franken zu erfüllen.

Da immer mehr Menschen in Liechtenstein wohnen, ist Wohnraum knapp und wird bei ähnlicher Entwicklung teuer bleiben. Die Bevölkerung wächst trotz niedriger Geburtenrate durch die hohen Zuzugsraten kontinuierlich weiter.

Auswirkungen auf den Staatshaushalt
Da viele Staaten weit über ihre Verhältnisse leben und ihre Schuldenberge wachsen, stellen hohe Zinsen auch für die Staatshaushalte ein zunehmendes Problem dar. Die USA haben inzwischen eine Bruttostaatsverschuldung von rund 40’000 Milliarden US-Dollar angehäuft. Diese Schulden müssen verzinst werden. Wenn die amerikanische Zentralbank FED den Zinssatz um lediglich 0,25 Prozent anhebt, bedeutet dies längerfristig eine zusätzliche Zinsbelastung von rund 100 Milliarden US-Dollar pro Jahr.

Damit hoch verschuldete Staaten Geld am Kapitalmarkt erhalten, müssen sie in der Regel höhere Zinsen zahlen, um das Risiko abzugelten. Allerdings müssen die Schulden immer ins Verhältnis zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines Landes gesetzt werden. In den USA belaufen sich die Staatsschulden auf rund 120 Prozent des BIP, ähnlich wie in Frankreich. In Italien sind es etwa 137 Prozent.

Dies ist ein Grund dafür, weshalb einige Staatspräsidenten versuchen, Einfluss auf die jeweilige Notenbank zu nehmen. Notenbanken haben jedoch unter anderem die Aufgabe, die Kaufkraft der Währung zu erhalten. Steigt die Inflation, werden sie deshalb tendenziell den Zinssatz anheben. Für die Schweizerische Nationalbank gilt explizit als Ziel, die Preisstabilität zu erhalten.